楼盘降价 6000 元 / 平米被约谈 为何降价也不行 ?

侠客岛 2018-11-08

来源:侠客岛

本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品

?#19981;?#21512;肥近日传出,某楼盘降价 6000 元 / 平米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。

无独有偶。砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次 " 降价未遂事件 " 约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对 4 家合作银行予?#28304;?#32602;。

看不懂的人有若一手排出六个钱包买房的 " 许三观 " ——还不让开发商降价了?#24247;降资?#20040;鬼?

降价迭起

降价潮起。

8 月底,有房企打响第一枪,推出 8.9 折全国促销,最低 74 折。

紧随其后,万科上演了一出 " 活下去 " 大戏,不仅厦门某项目价格被 " 腰斩 ",还要附上退?#23458;?#20840;款的好条件。如此大度,一?#28909;?" 房闹们 " 都羞到脸红。

作为风向标的?#26412;?#25151;价," 下滑 " 也早已成为共识。数据显示,今年 1 月至 8 月,?#26412;?#24066;商品房销售面积为 354.2 万平方米,同比下降 32.8%。其中,住宅销售面积为 266.3 万平方米,同比下降 22.7%。

三?#21335;?#22478;?#24615;?#26356;是躲不过。?#28909;?#22312;今年拿下过全国房价增速第一名的岳阳,降价便已成趋势,某央企开发的楼盘价位下降近 20%。

房价降,刚需笑。

" 房子卖不动,我?#20146;?#36827;售楼部终于也?#34892;?#33080;相迎了 ",看房看了一年多的张先生如是说。8 月开始,置业顾问们就纷纷打电话邀请看房,还有免费班车接送。这待遇让刚需们受宠若惊。

半年多前,长沙湘江之滨某热门楼盘的茶水费还是 20 万,有朋友找经济 Ke 打听有没有门?#32602;?#22914;今,该楼盘因大户型难卖,只好拖着不开盘。

房价下降,地产自媒体也乐呵呵的。一位朋友透露,上半年买房都靠抢,开发商们懒?#31859;?#23459;传,对媒体朋友不冷不热;形势一变,开发商朋友们却主动上门邀约,软文写到手软。

割肉链条

有人欢喜有人愁。

若不是形势所逼,谁愿意降价割肉放血?

今年 6 月,中国房地产协会会长胡志刚警告," 现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉 ";万科郁亮也大声疾呼," 如果 6300 亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。"

活下去最重要——不管是卖房子,还是卖 baozi,要快速回款,降价促销永远最直接、?#34892;А?/p>

9 月份,某房企在降价后成功卖出近 600 万平米的房子,合约销售金额 630 亿元,环比?#30452;?#19978;涨 56.5% 和 57%,创下今年单月销售额新高。

但回款虽快,割肉也疼。有跟投项目的地产企业员工说," 跟投三年,如今一开盘就是亏,?#33258;?#37324;面出不来 "。

买了房的也?#20013;摹?#38477;价 6000 元 / 平米,?#32422;?#25151;子一夜间跌价一百万,再有钱的房主都坐不住。售楼部、政府办公楼前拉横幅的?#28216;?#37324;随即就多了不少财务自由人士与中产一族。不乏冲动者,直接?#19994;?#21806;楼处。

而维 权事件不断、信访问题突出,政府维稳压力不免增大,各地住建部门也忙于应付。某区房产局局长说,业主维 权事件中 95% 是基于?#20384;?#35785;求的;开发商违规的情况?#20598;?#19981;鲜,如虚假宣传、过度宣传、恶意炒作、非法中介、捆绑销售、虚假?#20449;怠?#31934;装修问题等等。现实却是政府一应背锅。

问题如此之多,开发商却想着降价促销、卖完走人?想想就生气,而且生气的后果很 " 严重 "。于是链条构成——约谈了,调研了,价格涨回去了。

土地财政

那 " 背锅侠 " 撒手不管行不行?有的官?#27604;?#23450;,政府定地价、定房价、定购房资格、定精装修材料价格、定型?#35834;?#31561;,已经被动地与开发商变相绑定在一起。

其实,也并非完全被动。

遥想最初,开发商与地方政府 " 情投意合 ",各地多是党政一把手牵头负责项?#23458;平?#32418;灯关闭,绿灯大开。可是,共富贵易,?#19981;?#38590;难。

为了活命,开发商不得不大降价、多回款,还要少花钱、少拿地;但土地财政却是地方政府的命根子,少拿地,真要命。

11 月 5 日,?#26412;?#24066;朝阳区?#23433;?#24179;区两宗地块均以底价?#23665;唬?#22303;地出?#23186;?#31283;居全国第一的杭州,10 月卖掉的 6 宗地中有 5 宗地零溢价。

沈阳、武汉、福州、长沙多地流拍?#21335;?#24687;接二连三。今年前三季度,全国 300 个城市共流拍 446 宗住宅用地,总规划建筑面积 5645 万平方米,约是 2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的 1.8 倍。

11 月 2 日,易居研究院称:1-10 月其监测的 40 城土地出?#23186;?#21516;比减少 0.5%,2016 年初以来同比首次转?#28023;?#22320;市降温明显。

有地产企业人士告诉经济 Ke,前两年高价拿地?#21335;?#30446;,现在限地价、限房价,还有各种限制政策?#24739;由?#27700;泥、?#30001;啊?#38050;筋等建材涨价,人工费上升,形势好的时候就是不让涨价。形势坏了,又不让降价," 拿地不得不谨慎。"

而今年上半年,地方政府入手的土地出?#23186;?#21512;计 26941 亿元,?#30001;?#19982;土地出让相关的税费 9799 亿元,共 36470 亿元;地方政府其他的全部收入是 44642 亿元。" 土地财政 " 的切实数据摆在跟前,底价?#23665;弧?#27969;拍,这样的字眼在地方官员看来有多可怕?#32771;负?#27809;有哪个地方能承受土地收入的大幅下滑。

5 月,湖南某县级市因财政困难一度停发公务员工资,据?#23707;?#26469;靠卖了两块地才补发;贵州某市,一家投标政府项目的公司相关人员说,总投资数亿元?#21335;?#30446;从年初就断了资金,?#32422;?#24050; 9 个月没领到工资。

那钱从哪里来呢?借钱不行,地方债务已不堪重?#28023;?#20013;央要求严控新增地方债务、清理存量债务;增税不行,企?#21040;?#33510;连天,大规模减税在即。如果土地大面积流拍,或者大幅打折出让,局面对地方政府来说有多可怕?

?#37096;?#26102;艰。据经济 Ke 了解,某区政府内部会议纪要称," 开发商卖的不是房子,是责任。" 对那些 " 不负责任 " ?#30446;?#21457;商,自然要上各种手段。

?#27426;?#36825;只能应一时之急。

至于未来,如何既逐步摆脱土地财政,又稳定地方政府财源、确保地方运转、维持房地产市场稳定,还需要一场大变革。

文 / 李永华《中国经济周刊》记者


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